Два договора, а не един
Сделката обикновено минава през два етапа.
- Предварителен договор. Той не учредява права върху имота, но задължава страните да сключат окончателния договор. Трябва да е писмен и да съдържа съществените условия на окончателния договор (чл. 19, ал. 1 и 2 от Закона за задълженията и договорите, ЗЗД). Ако някоя от страните откаже да сключи окончателния договор, другата може да поиска от съда да го обяви за окончателен (чл. 19, ал. 3 ЗЗД). Подробно: Предварителният договор и искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
- Окончателен договор. С него се учредява правото на строеж. Той трябва да е с нотариален акт (чл. 18 ЗЗД) и се вписва в Имотния регистър (чл. 112, буква „а“ от Закона за собствеността, ЗС). Често се сключва, след като проектът е одобрен. Моментът има и данъчно значение: Данъците при сделката.
Какво да съдържа договорът
Вашите обекти, описани конкретно
Етаж, разположение, площ, предназначение, принадлежащи мазета, паркоместа и идеални части от общите части. Само процент от разгънатата застроена площ оставя място за спор кои обекти са Ваши. Как се смята площта и защо еднакъв процент може да струва различно: Какъв дял от сградата получава собственикът.
Степента на завършеност
Подробна спецификация на материалите и довършителните работи. „До ключ“ и „на замазка“ не са юридически понятия и всеки ги разбира различно. По правилата за договора за изработка правата на поръчващия при недостатъци на строителни работи се погасяват в пет години (чл. 265, ал. 3 ЗЗД). Във всеки спор за недостатъци доказването е по-лесно, когато договорът казва точно какво е дължимо.
Срокове по етапи
Срок за одобряване на проекта, за издаване на разрешение за строеж, за завършване на грубия строеж и за въвеждане в експлоатация. Законът дава крайна защита: ако сградата не бъде завършена в груб строеж в продължение на пет години, правото на строеж може да се погаси по давност (чл. 67 ЗС). Петте години обаче са дълъг срок. Повече: Правото на строеж.
Неустойки, и то два вида
Неустойката Ви освобождава от тежестта да доказвате вредите си (чл. 92, ал. 1 ЗЗД). Уговорете неустойка за забава, но и отделна неустойка за случая, в който договорът бъде развален поради неизпълнение. ВКС прие, че когато двустранен договор, който не е за продължително или периодично изпълнение, е развален поради виновно неизпълнение, неустойката за забава не се дължи и остава само неустойката за разваляне, „ако такава е била уговорена“[1]. Подробно: Строителят закъснява.
Гаранции
Например банкова гаранция, която покрива стойността на Вашите обекти и намалява поетапно с напредъка на строежа, или ипотека върху обекти на строителя. Без гаранция при несъстоятелност на строителя ще бъдете един от многото кредитори.
Разходите
Кой плаща проектирането, таксите, присъединяването към мрежите, местния данък и нотариалните такси при всеки от нотариалните актове.
Последиците при неизпълнение
Какво става с вече построеното, ако договорът бъде развален, и до кога строителят може да продава своите обекти. Помнете, че купувачите, които са придобили правата си преди вписването на исковата молба за разваляне, ги запазват (чл. 88, ал. 2 ЗЗД).
Общите части и управлението
Кои помещения са общи, кои се продават отделно и кой управлява сградата в началото. Повече: Етажната собственост в новата сграда.
Проверете строителя, преди да подпишете
- Регистрацията. Строителите, които изпълняват строежи от първа до пета категория, подлежат на вписване в Централния професионален регистър на строителя (чл. 3, ал. 2 от Закона за Камарата на строителите). Възложителят отговаря строежът да започне с договор със строител, регистриран за съответната група и категория строеж, когато регистрацията е задължителна (чл. 161, ал. 4, т. 4 от Закона за устройство на територията). Регистърът е публичен: register.ksb.bg.
- Завършени сгради. Разгледайте поне един обект, който строителят е завършил и предал, и ако може, поговорете с хората, които живеят там.
- Финансовото състояние. Годишните финансови отчети на дружествата се публикуват в Търговския регистър. Проверете и дали срещу дружеството няма вписани искови молби или възбрани в Имотния регистър.
Не подписвайте типов договор
Всяка сделка има особености, които типовият договор не отразява. Договорът, подготвен от строителя, защитава преди всичко строителя. Преди да подпишете, нека договорът бъде прегледан от юрист, който представлява Вас.
Източници
- Тълкувателно решение № 7 от 13 ноември 2014 г. по тълк. дело № 7/2013 г., ОСГТК на ВКС. Текст на сайта на ВКС.