Защо два договора
Предварителният договор не прехвърля и не учредява права върху имота. С него страните се задължават да сключат определен окончателен договор в бъдеще. При строителство срещу обезщетение окончателният договор обикновено е нотариалният акт за учредяване на право на строеж, който често се подписва, след като проектът е одобрен. При продажба на апартамент окончателният договор е нотариалният акт за покупко-продажба.
Изисквания към предварителния договор
Законът поставя две изисквания (чл. 19, ал. 1 и 2 от Закона за задълженията и договорите, ЗЗД):
- Когато окончателният договор изисква нотариална форма, какъвто е случаят с имотите, предварителният трябва да е поне в писмена форма.
- Предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.
Второто изискване е решаващо, ако някога се стигне до съд. ВКС посочва, че за да бъде уважен искът, е нужна „правна връзка между страните, основана на валиден предварителен договор, съдържащ уговорка за всички съществени условия на окончателния договор, който не е развален или прекратен“[1]. Ако договорът е неясен или непълен, съдът не може да го допълни вместо страните. Затова за договора със строител описвайте конкретно имота, обектите, които получавате, сроковете и разпределението на разходите.
Договор за обекти, които още не съществуват
Често предметът на договора е апартамент в сграда, която още не е построена. Дълго време част от съдебната практика приемаше, че такъв договор за прехвърляне на реално определена част от сграда е нищожен, ако към сключването обектът не съществува или не е обособен. Тълкувателно решение № 3/2014 г. на ВКС отхвърли това разбиране. Когато реално определените части „не са фактически обособени, но е възможно да бъдат обособени като самостоятелен обект“ съобразно действащия устройствен закон, договорът не е нищожен поради невъзможен предмет. Правна невъзможност има само когато при сключването „съществува непреодолима правна пречка да бъде одобрен инвестиционен проект“ за обособяването ѝ[2].
Ако впоследствие обектът не бъде обособен според изискванията, изправната страна може да иска разваляне на договора[2]. Ако проект още няма, договорът е действителен, но собствеността преминава едва след обособяването на обекта по одобрен проект.
Искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД
Когато едната страна откаже да сключи окончателния договор, другата може да предяви иск за сключването му. Договорът се счита сключен в момента, в който съдебното решение влезе в сила (чл. 19, ал. 3 ЗЗД). Искът е на разположение на всяка от страните, на купувача и на продавача, на собственика и на строителя.
За да успее искът при прехвърляне на имот, трябва да са изпълнени и следните условия:
- Срокът за окончателния договор да е изтекъл. Според ВКС изискуемостта на задължението да се прехвърли собствеността „настъпва с изтичането на уговорения между страните срок за сключване на окончателния договор“[1]. Затова в договора трябва да има ясен срок.
- Ответникът да е собственик. Към момента на вписване на исковата молба ответникът трябва да е титуляр на правото, което ще се прехвърли със съдебното решение[1]. Съдът проверява дали са налице условията за прехвърляне по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик (чл. 363 от Гражданския процесуален кодекс, ГПК).
Защо исковата молба се вписва
Исковата молба за сключване на окончателен договор, с който се прехвърля или учредява вещно право върху недвижим имот, трябва да се впише в Имотния регистър. От този момент правата, които трети лица придобият върху имота, и наложените възбрани не могат да се противопоставят на ищеца (чл. 114, буква „б“ от Закона за собствеността, ЗС). С други думи, ако другата страна продаде имота на някого след вписването, това няма да Ви засегне.
ВКС обяснява, че вписването на исковата молба има „оповестително-защитно действие спрямо трети, неучастващи в процеса лица“. То не е условие за редовността на исковата молба, но ако съдът изрично укаже на ищеца да я впише и той не го направи, исковата молба се връща[3].
Ако ищецът още не е платил
Ако според предварителния договор ищецът трябва да изпълни свое насрещно задължение при сключването на окончателния договор, например да плати цената, съдът постановява решение, което замества окончателния договор, при условие че ищецът изпълни. Ищецът трябва да плати в двуседмичен срок от влизането на решението в сила, иначе по искане на ответника съдът обезсилва решението (чл. 362 ГПК).
Остава въпросът какво става, когато договорът изрично казва, че окончателният договор се сключва едва след плащане на цялата цена. Практиката на ВКС беше противоречива, докато Тълкувателно решение № 4/2020 г. не прие, че и в този случай съдът може да обяви предварителния договор за окончателен при условията на чл. 362, ал. 1 ГПК[1]. Според мотивите плащането на цената „не следва да се разглежда като абсолютна предпоставка за основателността на иска“. Решението е прието с особено мнение на значителна част от съдиите.
За продавача това означава, че ако купувачът не плаща, бездействието не е добра стратегия. ВКС отбелязва, че щом продавачът не е развалил договора с изявление до купувача преди делото или по време на него, интересът и на двете страни е договорът да бъде изпълнен[1].
Разноски и данъци
Със съдебното решение ищецът се осъжда да плати разноските по прехвърлянето на имота, а върху имота се вписва възбрана до плащането им. Съдът не издава препис от решението, докато ищецът не докаже, че е платил разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси (чл. 364 ГПК). Разноските по самото дело се разпределят според това коя страна „е станала причина за водене на делото“[1].
Какво да проверите в предварителния договор
- Описани ли са имотът и всички обекти, които получавате, така че да не остава място за тълкуване?
- Има ли конкретен срок или ясно събитие, след което се сключва окончателният договор?
- Уредено ли е какво става, ако някое условие не настъпи, например ако проектът не бъде одобрен?
- Има ли неустойка за отказ от сключване на окончателния договор?
Източници
- Тълкувателно решение № 4 от 9 май 2023 г. по тълк. дело № 4/2020 г., ОСГТК на ВКС. Текст на сайта на ВКС.
- Тълкувателно решение № 3 от 28 юни 2016 г. по тълк. дело № 3/2014 г., ОСГК на ВКС. Текст на сайта на ВКС.
- Тълкувателно решение № 3 от 19 юли 2010 г. по тълк. дело № 3/2009 г., ОСГК на ВКС. Текст на сайта на ВКС.