Двете основни възможности
Ако длъжникът не изпълни точно задължението си, кредиторът може да иска „изпълнението заедно с обезщетение за забавата“ или да иска „обезщетение за неизпълнение“ (чл. 79, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите, ЗЗД). На практика собственикът избира между две посоки: да държи на договора и да търси компенсация за закъснението, или да се откаже от договора, като го развали.
Неустойката
Неустойката е уговорена предварително сума, която неизправната страна дължи при неизпълнение. Тя „обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват“ (чл. 92, ал. 1 ЗЗД). Ако вредите Ви са по-големи, можете да търсите и разликата, но тогава трябва да ги докажете.
Неустойката за забава обикновено се уговаря като сума за всеки ден или месец закъснение. Някои строители възразяват, че такава неустойка без горна граница е недействителна. ВКС е приел, че клауза за неустойка, уговорена без краен предел или без фиксиран срок, до който може да се начислява, не е нищожна сама по себе си. Нищожна поради накърняване на добрите нрави е само неустойка, „уговорена извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции“, и това се преценява конкретно за всеки случай към момента на сключване на договора[1]. Решението е постановено по приватизационни и търговски договори, но в мотивите си ВКС изрично посочва, че същото ограничение се отнася и за гражданските договори.
Друг е въпросът за прекомерността. Ако неустойката е прекомерно голяма в сравнение с претърпените вреди, съдът може да я намали (чл. 92, ал. 2 ЗЗД). Според ВКС прекомерността се преценява към момента на неизпълнението, като неустойката се съпоставя с настъпилите вреди, и тя сама по себе си не прави неустойката нищожна[1].
Обезщетение за пропуснати ползи
Ако в договора няма неустойка, остава общото правило: обезщетението обхваща претърпяната загуба и пропуснатата полза, които са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и са могли да бъдат предвидени при сключването на договора (чл. 82 ЗЗД).
Много собственици смятат, че при забава им се дължи пазарен наем за времето, в което не са получили апартаментите си. Тълкувателно решение № 3/2012 г. на ВКС отхвърли това разбиране. Когато се търси обезщетение за пропуснати ползи от забава при изграждане на обект, „трябва да съществува сигурност за увеличаване на имуществото на кредитора, която сигурност не се предполага“[2]. От решението следват няколко практически извода:
- Ако сте щели да живеете в жилището сами, лишаването от ползване не се смята за пропусната полза. ВКС пише, че увеличаване на имуществото „не би настъпило в хипотезата на ползване на обекта от самия кредитор“.
- Пропусната полза има, ако заради забавата сте изпуснали наем, доход от търговска дейност в обекта или изгодна продажба.
- Това се доказва с договори или преговори с трети лица, които са осуетени от забавата, или с доказателства, че в периода на забавата е имало реална пазарна възможност за наем или продажба.
Затова добре уговорената неустойка е толкова ценна: тя Ви освобождава от тежестта да доказвате вредите.
Развалянето на договора
Ако строителят не изпълни поради причина, за която отговаря, можете да развалите договора, като му дадете подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането му ще смятате договора за развален. Когато договорът е писмен, предупреждението също трябва да е писмено (чл. 87, ал. 1 ЗЗД).
Тук има важна особеност. Договорите, с които се учредяват вещни права върху недвижими имоти, включително правото на строеж, се развалят само по съдебен ред (чл. 87, ал. 3 ЗЗД). Едно писмо до строителя не е достатъчно: нужен е иск. Ако строителят предложи изпълнение по време на делото, съдът може да му даде срок за това. Освен това:
- Разваляне не се допуска, когато неизпълнената част е незначителна с оглед на интереса Ви (чл. 87, ал. 4 ЗЗД).
- Правото да развалите договора се погасява с петгодишна давност (чл. 87, ал. 5 ЗЗД).
- Исковата молба за разваляне трябва да се впише в Имотния регистър (чл. 114, буква „а“ от Закона за собствеността, ЗС). Развалянето не засяга правата, които трети лица са придобили преди вписването ѝ (чл. 88, ал. 2 ЗЗД). На практика това са купувачите на апартаменти от строителя.
Какво губите, ако развалите договора
Развалянето има обратно действие (чл. 88, ал. 1 ЗЗД). Тълкувателно решение № 7/2013 г. на ВКС извежда от това важно следствие: не се дължи неустойка за забава, когато двустранен договор, който не е за продължително или периодично изпълнение, е развален поради виновно неизпълнение на длъжника. В такъв случай се дължи „единствено неустойка за обезщетяване на вреди от неизпълнението поради разваляне – неустойка за разваляне, ако такава е била уговорена“[3].
Логиката на съда е, че при развален договор „няма вече късно изпълнение – има неизпълнение въобще“. Натрупаната неустойка за забава отпада заедно с договора. Ако в договора има само неустойка за забава, след развалянето ще трябва да доказвате вредите си по общите правила, включително пропуснатите ползи, за които стана дума по-горе.
Изводът за договора: освен неустойка за забава уговорете и отделна неустойка за случая, в който договорът бъде развален поради неизпълнение на строителя.
Давността по чл. 67 ЗС: трети път
Ако в продължение на пет години от учредяването на правото на строеж сградата не е завършена в груб строеж, собственикът може, без да разваля договора, да се позове на давността по чл. 67 ЗС и да предяви иск за собственост срещу строителя[4]. Кога е изгодно да се тръгне по този път и какво става с построеното, обясняваме в статията Правото на строеж.
Какво да направите, когато забавата започне
- Пишете на строителя писмено и пазете доказателство за изпращането. Устните уговорки за „още малко време“ трудно се доказват.
- Документирайте етапите: кога е издадено разрешението за строеж, кога е започнало строителството, какво е построено към определена дата.
- Пазете доказателства за пропуснати сделки, например оферти за наем или предварителни договори с купувачи.
- Преди да изпратите предупреждение за разваляне, преценете дали развалянето е най-добрият ход. С него губите неустойката за забава, а делото може да продължи години.
Източници
- Тълкувателно решение № 1 от 15 юни 2010 г. по тълк. дело № 1/2009 г., ОСТК на ВКС, т. 3 и мотивите към нея. Текст на сайта на ВКС.
- Тълкувателно решение № 3 от 12 декември 2012 г. по тълк. дело № 3/2012 г., ОСГТК на ВКС. Текст на сайта на ВКС.
- Тълкувателно решение № 7 от 13 ноември 2014 г. по тълк. дело № 7/2013 г., ОСГТК на ВКС. Текст на сайта на ВКС.
- Тълкувателно решение № 1 от 4 май 2012 г. по тълк. дело № 1/2011 г., ОСГК на ВКС. Текст на сайта на ВКС.