Двете насрещни доставки
Законът за данък върху добавената стойност (ЗДДС) урежда изрично случаите, в които възнаграждението е в стоки или услуги. Тогава се приема, че има две насрещни доставки и всеки е продавач на това, което дава, и купувач на това, което получава. Доставката с по-ранна дата се смята за авансово плащане по втората (чл. 130, ал. 1 и 3 ЗДДС). Националната агенция за приходите (НАП) прилага това правило към нашата сделка: първата доставка е учредяването на правото на строеж, а данъчното събитие за нея „възниква на датата на учредяване на правото на строеж в регламентираната за това нотариална форма“[1].
ДДС: дължи ли собственикът?
ДДС дължи само данъчно задължено лице, тоест лице, което извършва независима икономическа дейност (чл. 3, ал. 1 ЗДДС). Независима икономическа дейност е и всяка дейност, осъществявана „редовно или по занятие срещу възнаграждение“ (чл. 3, ал. 2 ЗДДС).
За физическото лице, което веднъж учредява право на строеж върху своя имот, НАП приема, че „еднократното учредяване на правото на строеж не представлява независима икономическа дейност и за физическото лице не възникват задължения по ЗДДС“[1]. Положението е различно, ако лицето действа като търговец. НАП се позовава на практиката на Съда на ЕС, според която такъв е случаят, когато частното лице предприема активни действия за продажба на имоти със средства, подобни на тези на търговец, например благоустройство или реклама[1].
Ако собственикът все пак е данъчно задължено лице, например търговско дружество, значение има моментът. Учредяването на право на строеж е освободена доставка до издаването на разрешение за строеж на сградата (чл. 45, ал. 2 ЗДДС). Учредено преди разрешението за строеж, то е освободено. Учредено след него, то е облагаемо[1]. Когато страните не са дали парична стойност на престациите, данъчната основа се определя по правилата на чл. 26, ал. 7 ЗДДС.
Строителят, от своя страна, извършва облагаема доставка, когато построи и предаде Вашите обекти. Тъй като учредяването на правото на строеж се смята за авансово плащане по нея (чл. 130, ал. 3 ЗДДС), според НАП данъкът за строителя става изискуем още при учредяването[1]. Това е данък на строителя, но той влияе на сметките му и оттам на офертата, която Ви прави.
Данък върху доходите: наследствен имот
Ако земята е наследена, положението е най-благоприятно. Не са облагаеми доходите „от продажба или замяна на имущество, придобито по наследство и завет“ (чл. 13, ал. 1, т. 26 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица, ЗДДФЛ). През 2026 г. НАП потвърди, че това важи и за учредяването на право на строеж: „Паричният и непаричният доход, придобити в резултат на продажба/замяна на наследствено имущество, не подлежат на облагане на основание чл. 13, ал. 1, т. 26 от ЗДДФЛ“. Освободени са както сумата, получена в пари, така и обектите в бъдещата сграда[2].
Необлагаемите доходи не е задължително да се декларират, но могат да бъдат посочени в годишната данъчна декларация[2].
Данък върху доходите: купен или дарен имот
Ако земята е купена или получена като дарение, доходът от учредяването на право на строеж е облагаем. Мнозина разчитат на освобождаването за продажба на имот, притежаван повече от три или пет години (чл. 13, ал. 1, т. 1 ЗДДФЛ). НАП приема, че то не се прилага: доходът от учредено право на строеж „не представлява доход от продажба или замяна на недвижим имот“ и разпоредбите на чл. 13, ал. 1, т. 1 ЗДДФЛ „в тези случаи са неприложими“[3]. Същото НАП посочва и за случая, в който собственикът получава пари срещу правото на строеж[4].
Облагаемият доход се изчислява така (чл. 33 ЗДДФЛ):
- Продажната цена включва всичко получено, включително възнаграждението, различно от пари (чл. 33, ал. 5). При обезщетение с обекти непаричният доход се оценява по пазарна цена[2].
- От нея се изважда цената на придобиване, която при учредяване на право на строеж е документално доказаната цена на придобиване на земята, съответстваща на частта, за която е учредено правото (чл. 33, ал. 6, т. 8). Ако няма документално доказана цена, например при дарение, цената на придобиване е нула (чл. 33, ал. 6, т. 3).
- Получената разлика се намалява с 10 на сто разходи (чл. 33, ал. 1), а данъкът е 10 на сто (чл. 48, ал. 1 ЗДДФЛ).
Пример с условни числа: купили сте земята за 100 000 евро и цялата е предмет на правото на строеж. Получавате обекти с пазарна стойност 300 000 евро. Облагаемият доход е (300 000 − 100 000) × 0,9 = 180 000 евро, а данъкът е 18 000 евро. Пазарната стойност на обектите в реален случай е въпрос на оценка и може да бъде оспорвана.
Непаричният доход се смята за придобит на датата на получаване на престацията (чл. 11, ал. 1, т. 3 ЗДДФЛ). Според НАП това е денят, в който придобивате собствеността върху конкретния обект и са изпълнени договорените довършителни работи, но най-късно датата на въвеждане на сградата в експлоатация[2]. Годишната данъчна декларация се подава до 30 април на следващата година (чл. 53, ал. 1 ЗДДФЛ).
Когато продадете получените апартаменти
Това е отделна сделка. Ако продадете обект, преди да изтекат сроковете по чл. 13, ал. 1, т. 1 ЗДДФЛ от придобиването му, доходът е облагаем. Според НАП облагаемата основа е разликата между продажната цена и цената на придобиване, която в този случай е „пазарната цена на строителната услуга за построяване“ на обекта, намалена с 10 на сто разходи. Ако продавате по занятие, като търговец, се прилага друг ред[2].
Местният данък при придобиване
С местен данък се облагат и ограничените вещни права върху недвижими имоти, придобити по възмезден начин (чл. 44, ал. 1 от Закона за местните данъци и такси, ЗМДТ). Такова право е и правото на строеж. При замяна данъкът се плаща от лицето, което придобива имуществото с по-висока стойност, освен ако е уговорено друго (чл. 45, ал. 1 ЗМДТ). Размерът се определя от общинския съвет между 0,1 и 3 на сто върху оценката на имуществото (чл. 47, ал. 2 ЗМДТ), а основата е уговорената цена или данъчната оценка, ако тя е по-висока (чл. 46, ал. 2, т. 1 ЗМДТ). Данъкът се плаща в общината, в която се намира имотът (чл. 49, ал. 1 ЗМДТ).
Законът позволява страните да уговорят кой плаща. Затова в договора със строителя трябва изрично да е записано кой поема местния данък, нотариалните такси и таксите по вписване при всеки от нотариалните актове.
Какво да направите
- Съберете документите за придобиване на земята: нотариален акт с цена, удостоверение за наследници, договор за дарение. От тях зависи данъчното Ви положение.
- Ако сте придобили имота с покупка, пресметнете данъка, преди да се договорите за дела си. Той влияе на реалната стойност на сделката.
- Уговорете в договора кой плаща данъците и таксите.
- При по-сложни случаи, например съсобственост с търговско дружество или сделка, свързана с други продажби на имоти, поискайте разяснение от НАП по Вашия конкретен случай.
Разясненията на НАП са дадени по конкретни запитвания и отразяват позицията на администрацията. Те не са нормативни актове.
Източници
- Разяснение № 2-283 от 14 април 2022 г. на НАП относно данъчно третиране по ЗДДС на сделка за учредяване право на строеж срещу задължение за проектиране и строителство.
- Разяснение № 54-30-801 от 3 февруари 2026 г. на НАП относно данъчно третиране по ЗДДФЛ на получен паричен и непаричен доход срещу учредено право на строеж върху наследствен имот.
- Разяснение № 24-39-142 от 6 януари 2021 г. на НАП относно прилагане разпоредбите на ЗДДФЛ във връзка с получен непаричен доход от учредено право на строеж върху недвижим имот.
- Разяснение № 94-00-118 от 18 септември 2020 г. на НАП относно дължими данъци и подаване на данъчни декларации във връзка с получен доход срещу учредено право на строеж.