Апартаментът и делът от общите части
В сграда, в която етажите или части от тях принадлежат на различни собственици, общи на всички са земята под сградата, дворът, основите, външните и носещите стени, плочите, стълбите, покривът, асансьорите, главните линии на инсталациите и „всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване“ (чл. 38, ал. 1 ЗС). Общите части не могат да се делят (чл. 38, ал. 3 ЗС).
Собствеността върху апартамента и делът от общите части вървят заедно. ВКС пише, че при етажната собственост освен правото на собственост върху отделните обекти „съществува и съпритежание на общите части като двете права са в неразривно единство“[1]. Затова, след като отстъпите право на строеж и сградата бъде построена, Вие вече не сте единственият собственик на земята. Тя става обща част на всички собственици в сградата.
Някои части могат да бъдат общи само за част от собствениците, ако това е уговорено, например помещения, които обслужват само определени обекти (чл. 38, ал. 2 ЗС). Ако в договора със строителя или в нотариалните актове няма такава уговорка, важи общото правило.
Как се определя делът Ви
Дяловете в общите части са съразмерни на съотношението между стойностите на обектите към момента, в който е възникнала етажната собственост (чл. 40, ал. 1 ЗС). На практика процентите обикновено се посочват в нотариалните актове. Ако не са посочени, за целите на ЗУЕС делът се изчислява като съотношение между площта на обекта заедно с придадените към него складови помещения и сбора от площите на всички обекти в сградата (чл. 17, ал. 4 ЗУЕС).
Делът има значение, защото по него се гласува в общото събрание (чл. 17, ал. 1 ЗУЕС) и по него се разпределят разходите за ремонт (чл. 48, ал. 3 ЗУЕС).
Кога важи ЗУЕС
- Ако самостоятелните обекти в сградата са до три и принадлежат на повече от един собственик, управлението се урежда по правилата на ЗС за съсобствеността (чл. 3 ЗУЕС).
- В жилищен комплекс от затворен тип управлението на общите части се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците. Договорът се вписва и е противопоставим на следващите купувачи (чл. 2 ЗУЕС).
- Във всички останали случаи се прилагат общите правила на ЗУЕС за общото събрание и управителя.
Мнозинствата в общото събрание
Общото събрание се провежда, ако присъстват собственици на най-малко 51 на сто идеални части от общите части. Ако няма кворум, събранието се отлага с един час и тогава са достатъчни 26 на сто, а ако и тогава няма кворум, то се провежда на следващия ден независимо колко са присъстващите (чл. 15, ал. 1–3 ЗУЕС). Това важи с изключение на някои решения, изброени в закона.
Ако едно лице притежава повече от 51 на сто от идеалните части, общото събрание се провежда само ако присъстват собственици на най-малко 75 на сто (чл. 15, ал. 4 ЗУЕС). В нова сграда, в която строителят още не е продал обектите си, това правило пази останалите собственици от решения, взети само от него.
Някои решения изискват специално мнозинство (чл. 17, ал. 2 ЗУЕС), например:
- надстрояване и пристрояване, учредяване на право на строеж или ползване и промяна на предназначението на общите части: 100 на сто от идеалните части. Без Вашето съгласие никой не може да превърне общия покрив или тавана в нов апартамент;
- полезни разходи и кредити: най-малко 75 на сто;
- основно обновяване и основен ремонт: най-малко 51 на сто;
- избор на управител или управителен съвет: повече от 50 на сто от идеалните части.
Останалите решения се приемат с мнозинство повече от 50 на сто от представените идеални части (чл. 17, ал. 3 ЗУЕС).
Решенията задължават всички
Решенията на общото събрание обвързват и собствениците, които са гласували против или не са присъствали. ВКС посочва, че решението поражда права и задължения и за тези, „които са се противопоставили или не са участвали в заседанието на общото събрание, но са били поканени по предвидения в закона ред“[2]. Уредбата на етажната собственост е „основана на принципа „според решението на мнозинството“[3].
Някои задължения не зависят и от решенията. Конституционният съд приема, че сградната инсталация за отопление е „обща част по предназначение, от която никой не може да се откаже“, затова собствениците дължат своя дял от отдадената от нея топлинна енергия, дори да не ползват парно в обекта си[4].
Как се оспорва решение
Всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание. Молбата се подава пред районния съд по местонахождението на сградата в 30-дневен срок от получаването на решението (чл. 40, ал. 1 и 2 ЗУЕС). Срокът е кратък и не бива да се изпуска.
Подаването на молбата не спира изпълнението на решението, освен ако съдът не постанови друго (чл. 40, ал. 3 ЗУЕС). Според ВКС спирането е вид обезпечителна мярка, която цели „да се ограничат евентуалните вреди, които биха настъпили от изпълнението му, докато трае исковият процес“. Определението на съда по такава молба може да се обжалва[2]. Спирането е особено важно, когато решението предвижда преустройство на общите части, което по-късно трудно може да се върне.
Разходите
- Управление и поддръжка на общите части: разпределят се поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на домакинствата им, независимо от етажа. За обект, в който се пребивава не повече от 30 дни в годината, се плаща колкото за един човек (чл. 51, ал. 1 ЗУЕС). За деца под 6 години не се плаща (чл. 51, ал. 2 ЗУЕС).
- Ремонти на общите части: разпределят се според идеалните части (чл. 48, ал. 3 ЗУЕС).
- Фонд „Ремонт и обновяване“: ежемесечни вноски според идеалните части, не по-малко от един процент от минималната работна заплата за страната (чл. 50, ал. 2 ЗУЕС).
- Обекти с външни посетители (офис, кабинет и подобни): разходите за управление и поддръжка може да са от три до пет пъти по-високи по мотивирано решение на общото събрание (чл. 51, ал. 5 ЗУЕС).
Докато строителят не е продал своите обекти, той е техен собственик и дължи разходите за тях.
Какво да уговорите със строителя предварително
- Кои помещения са общи и кои се продават като самостоятелни обекти: мазета, тавани, паркоместа, помещения в партера.
- Посочване на идеалните части от общите части в нотариалните актове.
- Кой и как ще управлява сградата в първите месеци след въвеждането ѝ в експлоатация.
Източници
- Тълкувателно решение № 1 от 4 май 2012 г. по тълк. дело № 1/2011 г., ОСГК на ВКС. Текст на сайта на ВКС.
- Тълкувателно решение № 5 от 24 юни 2016 г. по тълк. дело № 5/2014 г., ОСГК на ВКС, т. 3. Текст на сайта на ВКС.
- Тълкувателно решение № 2 от 25 май 2017 г. по тълк. дело № 2/2016 г., ОСГК на ВКС, мотивите. Текст на сайта на ВКС.
- Решение № 5 от 22 април 2010 г. по конст. дело № 15/2009 г. на Конституционния съд. Текст на сайта на КС.