Кратък отговор
Единен процент няма. Делът на собственика се определя от няколко фактора, които разглеждаме по-долу. Обикновено той се изразява като част от разгънатата застроена площ (РЗП) на сградата или като конкретни обекти в нея.
От какво зависи делът
- Колко може да се построи. Подробният устройствен план определя плътността, интензивността на застрояване (Кинт) и височината. От тях зависи РЗП, а оттам и колко квадратни метра ще има за продажба. Как се смятат показателите: Колко може да се построи в един парцел.
- Местоположението. Колкото по-високи са цените на жилищата в района, толкова по-голям дял може да предложи строителят.
- Самият парцел. Размерът, формата, лицето към улицата и наклонът влияят на това колко ефективна може да е сградата.
- Разходите по проекта. Събаряне на стара постройка, подземни гаражи, сложни изкопи или липсваща инфраструктура оскъпяват строежа и намаляват дела, който строителят може да предложи.
- Пазарът в момента. При силно търсене строителите се конкурират за парцели и офертите се подобряват.
- Данъците. Дали ще дължите данък върху дохода зависи главно от това как сте придобили земята. За наследствен имот доходът е необлагаем, а за купен може да е значителен. Повече: Данъците при сделката.
Процент от какво?
Два договора с еднакъв процент могат да струват съвсем различно. Затова питайте:
- Процент от какво се смята. По закона разгънатата застроена площ включва застроените площи на всички надземни етажи, включително подпокривното пространство и цялата площ на балконите, лоджиите и терасите (§ 5, т. 18 от допълнителните разпоредби на Закона за устройство на територията). Подземните етажи не влизат в РЗП. Ако договорът говори за „процент от РЗП“, гаражите и мазетата в подземния етаж трябва да са уредени отделно.
- Кои са обектите. Апартамент на втория етаж към двора не струва колкото апартамент на последния етаж с гледка. Магазин на партера може да струва повече на квадратен метър от жилище.
- Каква е степента на завършеност. „На замазка и шпакловка“ и „до ключ“ са много различни неща. Степента трябва да е описана подробно в договора.
- Кой плаща разходите. Проектиране, такси, присъединяване към мрежите, местен данък и нотариални такси.
Конкретни обекти вместо само процент
Ако в договора пише само процент или квадратура от РЗП, по-късно лесно възниква спор кои точно обекти са Ваши. По-сигурно е обектите на собственика да са описани поотделно: етаж, разположение, площ, предназначение. Тогава знаете какво ще получите още преди да започне строежът.
Законът позволява това. ВКС прие, че договор за реално определена част от сграда, която още не е обособена, не е нищожен, ако обособяването ѝ като самостоятелен обект е възможно по устройствените правила[1]. С други думи, можете да договорите конкретния апартамент още по проект.
Защо да сравните няколко оферти
Първата оферта рядко е най-добрата. Различните строители смятат различно разходите и продажните цени, а разликата между две предложения за един и същ парцел може да е десетки квадратни метри. Затова събираме няколко оферти и ги сравняваме по едни и същи критерии: дял, обекти, степен на завършеност, срокове и гаранции.
Източници
- Тълкувателно решение № 3 от 28 юни 2016 г. по тълк. дело № 3/2014 г., ОСГК на ВКС. Текст на сайта на ВКС.