Какво точно отстъпвате
Законът позволява на собственика на земя да отстъпи на друго лице „правото да построи сграда върху неговата земя, като стане собственик на постройката“ (чл. 63, ал. 1 от Закона за собствеността, ЗС). Това право се нарича право на строеж, а в правната литература и практика още суперфиция.
При типичната сделка със строител правото на строеж се учредява само за обектите, които ще получи строителят. Върховният касационен съд описва тази схема така: собственикът сключва договор за учредяване на право на строеж „за част от предвидените за изграждане обекти в бъдещата сграда със строител-предприемач, който поема задължение да я построи и въведе в експлоатация“[1]. Обектите, които остават за Вас, не са част от отстъпеното право. Те се строят върху Вашата земя и по правилото на чл. 92 ЗС стават Ваша собственост: собственикът на земята е собственик и на постройките върху нея, „освен ако е установено друго“.
След като сградата бъде построена и в нея има обекти на различни собственици, земята под нея става обща част на всички тях (чл. 38, ал. 1 ЗС). Затова в договора трябва да е ясно кои обекти са Ваши и кои на строителя. Процентът от сградата сам по себе си не е достатъчен.
Форма и вписване
Договорът, с който се учредява право на строеж, трябва да е с нотариален акт (чл. 18 от Закона за задълженията и договорите, ЗЗД). Без нотариален акт той е нищожен поради липса на предписаната от закона форма (чл. 26, ал. 2 ЗЗД).
Нотариалният акт се вписва в Имотния регистър (чл. 112, буква „а“ ЗС). Докато не е вписан, актът не може да се противопостави на трети лица, които по-рано са придобили от същия собственик и вписали права върху имота (чл. 113 ЗС).
Какво може строителят да направи с правото на строеж
Строителят може да прехвърли правото на строеж за свой обект на трето лице, например на купувач на апартамент „на зелено“. Законът за устройство на територията (ЗУТ) разделя това на два етапа. От учредяването до завършване на сградата в груб строеж предмет на сделката може да бъде само правото на строеж. След грубия строеж предмет на сделката вече са сградата или самостоятелните обекти в нея (чл. 181, ал. 1 и 2 ЗУТ). Завършеният груб строеж се удостоверява с протокол, който съставя лицето, упражняващо строителен надзор (чл. 181, ал. 3 ЗУТ).
За Вас това означава, че още преди сградата да е издигната, в нея може да има купувачи на обектите на строителя. Това влияе на правата Ви, ако по-късно се стигне до спор със строителя (виж по-долу).
Кога правото на строеж се погасява
Правото да се построи сграда върху чужда земя „се погасява в полза на собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на 5 години“ (чл. 67, ал. 1 ЗС). Дълго време съдилищата спореха какво точно означава „да се упражни“, когато строителят трябва да построи цяла сграда с много обекти. Спорът е решен с Тълкувателно решение № 1/2011 г. на Общото събрание на Гражданската колегия на ВКС[1]. Ето основните изводи от него.
- Упражнено означава груб строеж на цялата сграда. Когато правото е учредено с единен договор за част от обектите в сграда с много обекти, упражняването е „изграждането на грубия строеж на сградата или съответния етап, за който е издадено разрешението за строеж“. Не е достатъчно да са построени отделни апартаменти или гаражи.
- Срокът тече от договора. Петгодишният срок започва от момента, в който договорът за учредяване на правото на строеж породи действие. Ако строителят продаде правото си на някого, за купувача не започва нов срок.
- Давността не действа сама. Съдът не я прилага служебно (чл. 120 ЗЗД). Собственикът трябва сам да се позове на нея. ВКС изрично посочва, че собственикът „не може да се позове на давността след като правото на строеж вече е реализирано“. Ако след петата година строителят все пак завърши грубия строеж, преди да сте се позовали на давността, вече е късно.
- Погасява се изцяло. Ако за пет години сградата не е завършена до покрив, правото на строеж се погасява по давност „изцяло, а не само за незавършените обекти“.
- Не можете да се възползвате от собствените си пречки. Ако собственикът на земята недобросъвестно е пречил на строежа, „те не могат да се ползват от своята недобросъвестност“. Съдебни спорове с трети лица за разрешението за строеж също спират срока.
Давност или разваляне на договора
ВКС посочва два отделни пътя, когато сградата не се строи в срок. Собственикът може да развали договора по съдебен ред. Може и, „без да разваля договора, направо да се позове на давността“, като предяви иск за собственост срещу строителя, ако в петгодишния срок сградата не е завършена до покрив[1].
Какво става с вече построеното? Ако правото на строеж се погаси по давност, собственикът на земята придобива изградената част от сградата по чл. 92 ЗС, а строителят има правата на добросъвестен владелец по чл. 72 ЗС[1]. Това означава, че строителят може да иска сумата, с която подобренията са увеличили стойността на имота, и до плащането ѝ има право да задържи имота (чл. 72, ал. 1 и 3 ЗС). Развалянето на договора и обезщетенията при забава разглеждаме в отделна статия: Строителят закъснява.
Купувачите на строителя
Ако договорът със строителя бъде развален, купувачите, на които той междувременно е прехвърлил право на строеж и които са договаряли преди предявяването и вписването на исковата молба, запазват правата си (чл. 88, ал. 2 ЗЗД; ТР № 1/2011 г.[1]). Затова исковата молба за разваляне трябва да се впише без забавяне. Вписването ѝ е задължително по закон и съдът не ѝ дава ход, докато не е вписана (чл. 114, буква „а“ ЗС).
Срокът на разрешението за строеж е друг срок
Петгодишната давност по ЗС не бива да се бърка със сроковете по ЗУТ. Разрешението за строеж губи действие, ако строителството не започне в продължение на три години от влизането му в сила, или ако в продължение на пет години от започването не е завършен грубият строеж, включително покривът (чл. 153, ал. 2 ЗУТ). Разрешението може да бъде презаверено само веднъж (чл. 153, ал. 5 ЗУТ). Разрешението за строеж се издава на възложителя, а възложител е и лицето, на което е учредено право на строеж (чл. 161, ал. 1 ЗУТ).
Какво следва за договора
Петте години по чл. 67 ЗС са крайна защита, а не план. В договора си заслужава да има собствени, по-кратки срокове за всеки етап, неустойки и ясно уговорено кога грубият строеж се смята за завършен, например с протокола по чл. 181, ал. 3 ЗУТ. Повече за съдържанието на договора: Как да се защитите в договора със строителя.
Източници
- Тълкувателно решение № 1 от 4 май 2012 г. по тълк. дело № 1/2011 г., ОСГК на ВКС. Текст на сайта на ВКС.