Общ и подробен устройствен план
Общият устройствен план определя най-общото предназначение на големи територии. Той не е достатъчен, за да се строи. Конституционният съд посочва, че общите устройствени планове „нямат пряко приложение за разрешаване на строителство“, тъй като не определят конкретното предназначение на отделните имоти[1].
Решаващ е подробният устройствен план (ПУП). Според Конституционния съд „необходимо условие за издаването на разрешение за строеж е наличието на влязъл в сила подробен устройствен план (ПУП), с който поземлените имоти се урегулират в УПИ с конкретно предназначение“[2]. Затова първата стъпка при оценка на всеки парцел е да се провери дали има действащ ПУП и какво предвижда той.
Показателите на застрояване
Законът за устройство на територията (ЗУТ) определя основните показатели така (§ 5 от допълнителните разпоредби на ЗУТ):
- Плътност на застрояването е отношението на сбора от застроените площи на основното и допълващото застрояване спрямо площта на урегулирания поземлен имот, изразено в процент (т. 17). Тя показва каква част от парцела може да бъде покрита със сграда.
- Разгъната застроена площ (РЗП) е сборът от застроените площи на всички надземни етажи. В нея се включват и застроените площи в подпокривното пространство, както и цялата площ на балконите, лоджиите и терасите (т. 18).
- Интензивност на застрояване (Кинт) е отношението на разгънатата застроена площ към площта на урегулирания имот, изразено в абсолютно число (т. 19).
Пример: при парцел от 600 кв. м и интензивност 2,0 разгънатата застроена площ на надземните етажи може да бъде до 1200 кв. м. При плътност 60 на сто сградата може да заеме до 360 кв. м от парцела. Към тези показатели се добавят допустимата височина, линиите на застрояване и отстоянията до съседите, които също ограничават формата на сградата.
Понеже балконите и терасите влизат в РЗП, а подземните етажи не влизат, едно и също РЗП може да даде различна продаваема площ в зависимост от проекта. Затова, когато обезщетението Ви е определено като процент от РЗП, е важно да знаете как точно ще се смята.
Визата за проектиране
Възложителят може да поиска виза за проектиране (чл. 140, ал. 1 ЗУТ). Тя е копие от действащия подробен устройствен план за имота и съседните имоти, „с нанесени линии на застрояване и допустими височини, плътност и интензивност на застрояване и други изисквания, ако има такива“ (чл. 140, ал. 2 ЗУТ). Визата е най-сигурният начин да разберете какво точно може да се построи, преди да преговаряте за цена.
Разрешението за строеж
Строежи могат да се извършват само ако са разрешени (чл. 148, ал. 1 ЗУТ). Разрешението за строеж се издава от главния архитект на общината въз основа на одобрен инвестиционен проект, когато такъв се изисква (чл. 148, ал. 2 и 4 ЗУТ). То губи действие, ако строителството не започне в продължение на три години от влизането му в сила или ако грубият строеж не бъде завършен в продължение на пет години от започването (чл. 153, ал. 2 ЗУТ).
Съседите могат да обжалват разрешението. Върховният административен съд посочва, че жалбите срещу такива актове „спират изпълнението им“. Влезлите в сила разрешения за строеж обаче имат засилена стабилност: те не подлежат на отмяна, включително по извънредните способи[3]. За собственика това е основание сделката да бъде обвързана с влизането на разрешението в сила.
Конституционният съд обяви за противоконституционна разпоредбата на ЗУТ, която позволяваше на общините да отказват разрешение за строеж, докато не приложат уличната регулация. Съдът приема, че такава забрана е „строителна забрана, при това неограничена със срок“[2].
Ако парцелът е отреден за обществен обект
Понякога ПУП предвижда в частен имот улица, училище или градина. Самият план не отнема собствеността. Върховният административен съд приема, че „плановете нямат отчуждително действие“, а сроковете по чл. 208 ЗУТ, в които държавата или общината трябва да започне отчуждаването, са преклузивни. Изтичането им „преклудира възможността за отчуждаване“[4]. Конституционният съд от своя страна обяви за противоконституционен 15-годишния срок за имоти, предвидени за озеленени площи, като „несъразмерно дълъг“[1].
Ако Вашият имот е в такова положение и сроковете са изтекли, това е основание да се търси промяна на плана, за да може имотът да се застрои.
Какво да направите преди разговора със строителя
- Поискайте скица от кадастралната карта и проверете какво предвижда ПУП за Вашия имот.
- Ако е възможно, снабдете се с виза за проектиране. С нея ще знаете максималното РЗП, а оттам и реалната стойност на парцела.
- Проверете дали имотът не е засегнат от мрежи, сервитути или предвидено отчуждаване.
- Сравнявайте офертите на строителите по едни и същи показатели. Повече за това: Какъв дял от сградата получава собственикът.
Източници
- Решение № 14 от 15 октомври 2020 г. по конст. дело № 2/2020 г. на Конституционния съд. Текст на сайта на КС.
- Решение № 17 от 4 ноември 2021 г. по конст. дело № 11/2021 г. на Конституционния съд. Текст на сайта на КС.
- Тълкувателно решение № 1 от 17 септември 2018 г. по тълк. дело № 4/2016 г. на Общото събрание на съдиите от Първа и Втора колегия на ВАС. Текст в портала на ВАС.
- Тълкувателно решение № 4 от 2 ноември 2016 г. по тълк. дело № 6/2015 г. на Общото събрание на съдиите от Първа и Втора колегия на ВАС. Текст в портала на ВАС.