Преди грубия строеж се продава право на строеж
Законът за устройство на територията (ЗУТ) определя какво може да се прехвърля във всеки момент. От учредяването на правото на строеж до завършването на сградата в груб строеж предмет на сделката може да бъде само правото на строеж за сградата или за част от нея. След грубия строеж се продава вече самата сграда или самостоятелни обекти в нея (чл. 181, ал. 1 и 2 ЗУТ). Завършването на грубия строеж се констатира с протокол, който се съставя от лицето, упражняващо строителен надзор, в присъствието на възложителя, строителя, проектанта и други участници, посочени в закона (чл. 181, ал. 3 ЗУТ).
Купувачът преди грубия строеж не придобива готов апартамент, а правото да построи и да притежава конкретен бъдещ обект. Затова описанието на обекта в нотариалния акт по одобрения проект е от решаващо значение.
Какво означават „актовете“
В практиката етапите на строежа се назовават с номерата на актовете по Наредба № 3 от 2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството. Наименованията им обаче често се бъркат:
- „Акт 14“ е акт за приемане на конструкцията (приложение № 14 към наредбата). Той често се приравнява на грубия строеж, но за целите на чл. 181 ЗУТ завършеният груб строеж се удостоверява с отделния протокол по чл. 181, ал. 3 ЗУТ.
- „Акт 15“ е констативен акт за установяване годността за приемане на строежа (приложение № 15).
- „Акт 16“ е протокол за установяване годността за ползване на строежа (приложение № 16).
След това сградата се въвежда в експлоатация. Строежите от първа до трета категория получават разрешение за ползване от Дирекцията за национален строителен контрол, а тези от четвърта и пета категория получават удостоверение за въвеждане в експлоатация от органа, издал разрешението за строеж (чл. 177, ал. 2 и 3 ЗУТ). Дали един строеж е от една или друга категория, личи от разрешението за строеж.
Предварителният договор за обект, който още не съществува
Повечето продажби „на зелено“ започват с предварителен договор и капаро, а нотариалният акт се подписва по-късно. Възможно ли е изобщо да има валиден договор за апартамент, който още не е построен? Отговорът на ВКС е „да“. Ако реално определените части от сградата „не са фактически обособени, но е възможно да бъдат обособени като самостоятелен обект“ според устройствения закон, договорът не е нищожен поради невъзможен предмет. Нищожност има само при „непреодолима правна пречка да бъде одобрен инвестиционен проект“ за обособяването, а тежестта да я докаже е на страната, която я твърди[1].
Ако впоследствие обектът не бъде обособен според изискванията, изправната страна може да иска разваляне на договора[1].
Когато купувачът не плаща или продавачът не подписва
Всяка от страните по предварителния договор може да поиска от съда да обяви договора за окончателен (чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите, ЗЗД). ВКС прие, че купувач, който не е платил цялата цена, също може да предяви такъв иск, дори ако договорът предвижда нотариалният акт да се подпише след пълното плащане. Тогава съдът уважава иска при условие, че купувачът доплати в двуседмичен срок от влизането на решението в сила[2]. Ако не плати в този срок, по искане на продавача съдът обезсилва решението (чл. 362 от Гражданския процесуален кодекс).
За продавача изводът е, че при неизправен купувач трябва да действа. ВКС отбелязва, че щом продавачът не е развалил договора с изявление до купувача, интересът на двете страни е договорът да бъде изпълнен[2]. Подробно за иска: Предварителният договор и искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Рискът, който остава за купувача
Ако купувачът придобие обект от строителя, а договорът между строителя и собственика на земята бъде развален, купувачът запазва правата си, ако ги е придобил преди вписването на исковата молба за разваляне (чл. 88, ал. 2 ЗЗД; ТР № 1/2011 г. на ВКС[3]). Купувачът само с предварителен договор е в много по-слаба позиция: предварителният договор не прехвърля права върху имота. Затова при покупка „на зелено“ от строител е добре:
- да се провери в Имотния регистър договорът между собственика на земята и строителя и дали има вписани искови молби;
- да се провери разрешението за строеж и докъде е стигнал строежът;
- плащанията да са разпределени по етапи и свързани с актовете и протоколите на строежа;
- прехвърлянето с нотариален акт да не се отлага без нужда, защото до него купувачът има само права по договор.
Рискът за собственика, който продава
- Обещавате обект, който зависи от чужда работа: ако строителят закъснее, ще закъснеете и Вие пред купувача. Сроковете в договора с купувача трябва да отчитат сроковете в договора със строителя.
- Неустойката, която уговорите с купувача за Ваша забава, може да се окаже по-висока от тази, която Вие можете да получите от строителя. Двата договора трябва да се пишат заедно.
- Описанието на обекта в предварителния договор с купувача трябва да съвпада с одобрения проект и с описанието в договора със строителя.
Източници
- Тълкувателно решение № 3 от 28 юни 2016 г. по тълк. дело № 3/2014 г., ОСГК на ВКС. Текст на сайта на ВКС.
- Тълкувателно решение № 4 от 9 май 2023 г. по тълк. дело № 4/2020 г., ОСГТК на ВКС. Текст на сайта на ВКС.
- Тълкувателно решение № 1 от 4 май 2012 г. по тълк. дело № 1/2011 г., ОСГК на ВКС. Текст на сайта на ВКС.