Какво притежава всеки съсобственик
Когато имотът принадлежи на няколко лица, всяко от тях притежава идеална част от целия имот, а не определено парче земя. Частите се считат равни до доказване на противното, а всеки участва в ползите и тежестите на имота съразмерно с частта си (чл. 30, ал. 2 и 3 от Закона за собствеността, ЗС).
Мнозинството решава за ползването, не за продажбата
Общият имот „се използува и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ“ (чл. 32, ал. 1 ЗС). Ако мнозинство не може да се образува или решението му е вредно за имота, районният съд решава въпроса по искане на всеки от съсобствениците (чл. 32, ал. 2 ЗС). Според ВКС такова съдебно решение замества липсващото решение на мнозинството и, за разлика от решенията на съсобствениците, има изпълнителна сила. Затова и съсобственик с повече от половината може да поиска от съда да разпредели ползването[1].
Мнозинството обаче не може да прави всичко. Решение, което накърнява правото на някой съсобственик да си служи с имота, „излиза извън правомощията на мнозинството, поради което такова решение няма правно действие“[1].
Правомощията на мнозинството по чл. 32 ЗС засягат ползването и управлението. Продажбата на парцела или учредяването на право на строеж върху него са разпореждане. С разпореждането е различно: ВКС посочва, че всеки от съсобствениците „има право да извърши сделка на разпореждане със своята част“[2]. Със своята, но не и с чуждите. Затова договорът със строител за целия парцел изисква участието на всички съсобственици. Ако дори един не подпише, правото на строеж не може да бъде учредено върху целия имот.
Когато един от собствениците ползва парцела сам
Всеки съсобственик може да си служи с общия имот, но по начин, който не пречи на другите да правят същото (чл. 31, ал. 1 ЗС). Ако имотът се ползва лично само от някои от тях, те дължат обезщетение на останалите „от деня на писменото поискване“ (чл. 31, ал. 2 ЗС).
ВКС тълкува понятието „лично ползване“ широко. Това е „всяко поведение на съсобственик, което възпрепятства или ограничава останалите съсобственици да ползват общата вещ“[3]. Не е нужно той сам да живее в имота. Достатъчно е например да държи ключа и да не допуска другите. Някои практически изводи:
- Обезщетението се дължи от получаването на писменото искане. Веднъж отправено, то важи, докато трае ползването[3].
- Размерът се определя според наемната цена за частта, с която ползващият надхвърля своя дял[3].
- Обезщетение не се дължи, ако ползващият предложи на другия съвместно ползване или част от имота според дела му[4].
- Ако имотът е отдаден под наем на трето лице, всеки съсобственик има право на своята част от наема и за това не е нужна писмена покана[3].
Ако един съсобственик е завладял имота и не допуска другите, те могат да предявят срещу него иск по чл. 108 ЗС и съдът може да ги въведе във владение на техните идеални части[5].
„Аз го гледам от двадесет години, значи е мое“
Това е често срещано разбиране сред наследници и обикновено е погрешно. Владението на наследодателя продължава от наследниците по право, „независимо че само един от тях остава в наследствения имот“[6]. Наследникът, който ползва имота сам, по правило държи частите на другите за тях, а не за себе си.
За да придобие по давност частите на останалите, той трябва да докаже, че е извършил действия, с които е показал на другите съсобственици, че отрича правата им и владее техните части за себе си, и тези действия са стигнали до тяхното знание. ВКС изисква това да става „по явен и недвусмислен начин“[6]. Въпросът е важен за строителя: ако един от наследниците претендира, че е станал собственик на целия имот по давност, сделката може да бъде оспорена.
Ако един съсобственик иска да продаде своя дял
Съсобственикът може да продаде своята част на трето лице само след като я предложи на другите съсобственици при същите условия и нито един не я приеме (чл. 33, ал. 1 ЗС). ВКС уточнява няколко неща[2]:
- Задължението да се предложи частта важи при продажба на трето лице. Ако продава на друг от съсобствениците, не е нужно да предлага на останалите.
- Продажба в нарушение на това правило не е нищожна. Другите съсобственици придобиват право да изкупят частта при същите условия, като заместят купувача. Искът трябва да се предяви в двумесечен срок от продажбата (чл. 33, ал. 2 ЗС).
Понякога строителят решава проблема, като изкупува дяловете на част от наследниците. Това е законно, но не замества съгласието на останалите за строежа.
Когато съгласие няма: делба
Всеки съсобственик може да поиска делба на общия имот, въпреки противна уговорка, а искът за делба не се погасява с давност (чл. 34, ал. 1 и 3 ЗС). Делбата може да е доброволна, но за недвижими имоти тя трябва да е в писмена форма с нотариално заверени подписи (чл. 35, ал. 1 ЗС).
Съдебната делба минава през две фази. В първата съдът решава кои имоти се делят, кои са съсобствениците и какви са дяловете им. Във втората съсобствеността се прекратява чрез разделителен протокол и жребий, разпределяне на имотите между съсобствениците, възлагане на неподеляемо жилище срещу заплащане или изнасяне на публична продан[7]. В делбата трябва да участват всички съсобственици, иначе тя е нищожна[7].
Водещият принцип е всеки да получи реален дял, а разликата в стойността да се уравни в пари. Публичната продан е изключение, когато имотът е неподеляем[8]. Ако парцелът не може да бъде разделен на самостоятелни имоти според устройствените правила, съдебната делба може да завърши с публична продан. Тогава цената и купувачът вече не зависят от собствениците. Затова перспективата за съдебна делба често помага на наследниците да се договорят.
Ако един от съсобствениците построи сам
Всеки съсобственик може да строи в общия имот, но ако другите не са му учредили право на строеж, построеното става обща собственост на всички собственици на земята. Учредяването на право на строеж в полза на един от тях цели именно да избегне това и той да стане изключителен собственик на сградата[9].
Какво да подготвите преди разговора със строителя
- Удостоверения за наследници и документите за собственост на всеки, за да е ясно кой какъв дял има.
- Пълномощни с нотариална заверка от наследниците, които живеят далеч или в чужбина.
- Обща позиция по основните условия: дял, обекти, срокове. Строителят ще преговаря по-сериозно, ако собствениците говорят с един глас.
Източници
- Тълкувателно решение № 13 от 10 април 2013 г. по тълк. дело № 13/2012 г., ОСГК на ВКС. Текст на сайта на ВКС.
- Тълкувателно решение № 5 от 28 ноември 2012 г. по тълк. дело № 5/2012 г., ОСГК на ВКС. Текст на сайта на ВКС.
- Тълкувателно решение № 7 от 2 ноември 2012 г. по тълк. дело № 7/2012 г., ОСГК на ВКС. Текст на сайта на ВКС.
- Тълкувателно решение № 5 от 24 юни 2016 г. по тълк. дело № 5/2014 г., ОСГК на ВКС, мотивите по т. 5. Текст на сайта на ВКС.
- Тълкувателно решение № 3 от 5 януари 2022 г. по тълк. дело № 3/2020 г., ОСГК на ВКС. Текст на сайта на ВКС.
- Тълкувателно решение № 1 от 6 август 2012 г. по тълк. дело № 1/2012 г., ОСГК на ВКС. Текст на сайта на ВКС.
- Тълкувателно решение № 4 от 16 юни 2025 г. по тълк. дело № 4/2023 г., ОСГК на ВКС. Текст на сайта на ВКС.
- Тълкувателно решение № 2 от 11 април 2022 г. по тълк. дело № 2/2021 г., ОСГК на ВКС. Текст на сайта на ВКС.
- Тълкувателно решение № 4 от 14 април 2022 г. по тълк. дело № 4/2019 г., ОСГК на ВКС, мотивите. Текст на сайта на ВКС.