Документът за собственост
Първият въпрос е на какво основание сте собственик: договор, наследство, реституция, съдебно решение или нотариален акт по обстоятелствена проверка (т.нар. констативен нотариален акт). Видът на документа има значение за това колко лесно може да бъде оспорен.
Констативният нотариален акт легитимира лицето като собственик, но не е неоспоримо доказателство. ВКС пише, че констатацията на нотариуса за собствеността „представлява правен извод на нотариуса, а не удостоверен от него факт“. Докато няма влязло в сила съдебно решение в обратния смисъл, всички, включително съдът, трябва да приемат, че лицето по акта е собственик. Всеки, който има правен интерес, обаче може да оспори акта[1]. Когато веригата на собственост минава през констативен акт, например издаден въз основа на давност, строителят ще поиска да види на какво основание е издаден.
Ако имотът е наследствен, трябва да е ясно кои са всички наследници и какви са дяловете им. Повече по темата: Парцел с няколко собственици.
Имотният регистър
В Имотния регистър се вписват всички актове, с които се прехвърля собственост или се учредяват, изменят или прекратяват други вещни права върху недвижими имоти, договорите за делба, договорите за наем за повече от една година и съдебните решения, които заместват такива актове (чл. 112 от Закона за собствеността, ЗС). Справката показва:
- сделките с имота и учредените права, включително правото на строеж и сервитутите;
- ипотеките и възбраните;
- вписаните искови молби.
Редът на вписване е важен. Актът, който не е вписан, не може да се противопостави на трети лица, които по-рано са придобили права от същия собственик и са ги вписали (чл. 113 ЗС). Ако един акт не бъде вписан в деня, в който е подаден, междувременно може да бъде вписан друг акт за същия имот от същия праводател[2].
Вписването обаче не доказва, че сделката е валидна. Съдията по вписванията проверява само дали актът подлежи на вписване, дали има изискуемата форма и съдържание и не проверява „материалноправните предпоставки на акта“[2]. Вписаният акт може да бъде оспорен пред съда.
Исковите молби
Исковите молби за разваляне, унищожаване или нищожност на вписани актове, както и исковете за сключване на окончателен договор, трябва да се впишат (чл. 114 ЗС). Целта на вписването на исковата молба е „да даде гласност на съдебния спор относно конкретен недвижим имот“ и да защити ищеца срещу правата, придобити от трети лица след вписването[3]. Купувачът или строителят, който пропусне вписана искова молба, рискува да загуби правата си, ако ищецът спечели делото. Затова справката трябва да обхваща и исковите молби.
Ипотеките, включително старите
Ипотеката следва имота при всяка смяна на собственика. ВКС напомня, че ипотечното право може да бъде осъществено независимо от последващите разпоредителни сделки с имота[4].
Вписването на ипотеката има действие десет години[4]. ВКС прие, че след изтичането на този срок ипотеката може да бъде вписана наново, дори ако междувременно е била заличена. Новото вписване обаче не може да се противопостави на лицето, което е придобило имота и е вписало своя акт преди него, нито на неговите правоприемници[4]. Съдът отбелязва и че самото заличаване „е техническо действие и реално не то погасява ипотеката“. Ако в историята на имота има стара ипотека, проверете дали дългът е погасен. Заличаването само по себе си не го доказва.
Кадастралната карта
Кадастралната карта и регистрите не създават и не отнемат собственост. Според ВКС те „имат декларативно действие“ и неправилното отразяване на собствеността не води до възникване, изменение или погасяване на правото. Записът в кадастралния регистър не може да има по-голямо значение от документа за собственост[5].
Данните в картата обаче се предполагат за верни до доказване на противното. Затова грешката не е безобидна: ако част от Вашия имот е заснета като част от съседния, това създава привидност, че тя е на съседа[5]. Когато няма спор, грешката се поправя по административен ред. Когато има спор за собственост, той се решава от съда, а съдебното решение е основание за поправка на картата[5]. Сравнете площта и границите по документа за собственост с тези по скицата, преди строителят да го направи.
Устройственият статут
Освен собствеността строителят ще провери какво може да се построи в имота: подробния устройствен план, показателите на застрояване и мрежите. Това е отделна тема, която разглеждаме в статията Колко може да се построи в един парцел.
Ако се окаже, че продавачът не е собственик
Сделката с чужд имот не прехвърля собствеността на купувача. Тя е валидна между страните, но не поражда вещноправен ефект, защото той настъпва „само тогава, когато праводателят е бил титуляр на вещното право“[6].
Купувачът в такъв случай може да търси отговорност от продавача. ВКС прие, че договорът за прехвърляне на чужд имот не се разваля автоматично, дори когато купувачът е бил отстранен от имота със съдебно решение. Купувачът може да предяви иск за разваляне по съдебен ред и така да си върне платената цена и разноските[7]. Тези правни средства обаче не заместват добрата проверка преди сделката.
Кратък списък
- Документ за собственост и документите по веригата назад, особено ако има констативен нотариален акт.
- Удостоверение за наследници, ако имотът е наследствен.
- Справка в Имотния регистър за сделки, ипотеки, възбрани и искови молби.
- Скица от кадастралната карта и сравнение с документа за собственост.
- Справка за устройствения план и показателите на застрояване.
Източници
- Тълкувателно решение № 11 от 21 март 2013 г. по тълк. дело № 11/2012 г., ОСГК на ВКС. Текст на сайта на ВКС.
- Тълкувателно решение № 7 от 25 април 2013 г. по тълк. дело № 7/2012 г., ОСГТК на ВКС, т. 1 и т. 6. Текст на сайта на ВКС.
- Тълкувателно решение № 3 от 19 юли 2010 г. по тълк. дело № 3/2009 г., ОСГК на ВКС. Текст на сайта на ВКС.
- Тълкувателно решение № 3 от 17 март 2021 г. по тълк. дело № 3/2018 г., ОСГТК на ВКС. Текст на сайта на ВКС.
- Тълкувателно решение № 8 от 23 февруари 2016 г. по тълк. дело № 8/2014 г., ОСГК на ВКС. Текст на сайта на ВКС.
- Тълкувателно решение № 3 от 29 ноември 2012 г. по тълк. дело № 3/2012 г., ОСГК на ВКС. Текст на сайта на ВКС.
- Тълкувателно решение № 1 от 2 юли 2021 г. по тълк. дело № 1/2019 г., ОСГТК на ВКС. Текст на сайта на ВКС.